Cómo abrir un apartamento turístico en Extremadura y no morir en el intento

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Desde hace un año, todas las casas y pisos de Extremadura, que se anuncien para su alquiler a través de cualquier canal, deben estar inscritas en el Registro de Establecimientos Turísticos. No hacerlo conlleva multas de entre 6.000 y 60.000 euros.

Si estáis pensando en poner en marcha un apartamento turístico en Extremadura, os recomendamos leer atentamente este artículo para conocer de antemano todas las trabas y procedimientos que os encontraréis por el camino. Nosotros, en Diario de La Vera, hemos realizado todo el proceso y estamos en condiciones de aportar detalles que seguro agradeceréis.

El Gobierno de Extremadura modificó la Ley de Turismo el 16 de julio del año pasado (Ley 6/2018, de 12 de julio). Esta modificación incluye una batería de condicionantes que combaten con eficacia los efectos de la economía colaborativa. Por ejemplo, cierra la posibilidad de alquilar una casa por habitaciones, solo se permite el alquiler de la casa entera.

Por tanto lo primero que hay que hacer, para poder alquilar a través de plataformas, es darse alta como Establecimiento Turístico, para ello hay que realizar una “Comunicación Previa de Apertura” que consiste en presentar una declaración responsable para un alojamiento extrahotelero.

En este punto, hay dos caminos a seguir:

  • Pedir cita con el agente de desarrollo local del pueblo o ciudad donde queremos abrir el apartamento.
  • Comenzar un proceso de autoaprendizaje en Internet.

Si el acceso al agente local es fácil, la primera opción puede ser la más eficaz y rápida ya que ellos conocen los procedimientos y pueden explicar todas las gestiones a realizar. Si se opta por la segunda, a continuación explicamos cómo hacer todo el proceso y no desfallecer por el camino.

La declaración responsable

Debemos presentar una “Declaración responsable de inicio/modificación de actividad turística de alojamiento extrahotelero”. Más información y descarga de modelos en el Portal del Ciudadano.

Se trata de un documento que firmamos y en el que declaramos muchas cosas bajo nuestra responsabilidad, entre ellas que:

  • Disponemos de los informes técnicos preceptivos.
  • Que el establecimiento se adaptaba a las diferentes normativas. En este punto es muy importante leer bien el nuevo Decreto de Accesibilidad de Extremadura en el caso de que el apartamento tenga escaleras, si está en un tercer piso hay problemas. Es una nueva ley también del verano del año pasado. Decreto135/2018, de 1 de agosto, de accesibilidad universal de Extremadura.
  • Que se dispone de seguro de responsabilidad civil.
  • Que se dispone de la petición de la licencia de apertura del ayuntamiento.
  • Que se dispone de la comunicación ambiental.
  • Que la persona que va a gestionar el alquiler turístico está dada de alta como empresario en Hacienda.
  • Que se ha abonado la tasa de inspección.
  • Que se han pedido las hojas de reclamaciones.

Los puntos anteriores son los más importantes, pero lo recomendable es analizar bien la documentación oficial a presentar. Podéis verlo en este enlace: https://ciudadano.gobex.es/buscador-de-tramites/-/tramite/ficha/3982

El camino

Una vez que hemos determinado que la casa reúne las condiciones necesarias para ser alojamiento turístico, y se ha elegido la categoría, hay que realizar un informe técnico de la casa. Este informe lo debe realizar un arquitecto y ser sellado por el Colegio de Arquitectos de la provincia (Cáceres o Badajoz). El informe es básico para la comunicación ambiental y para la declaración responsable. Ese informe puede costar entre 300 y 500 euros ( o más dependiendo de las dimensiones del establecimiento).

El informe debe contener planos y además debe dar respuesta a las condiciones que impone la Ley en cuanto a categoría elegida, dimensiones de las habitaciones, instalaciones, accesibilidad o el uso de extintores. En fin una descripción completa que incluya además el estado general de la edificación.

La categoría va a depender de las condiciones de la casa (número y ubicación de cuartos de baño, instalaciones, etc..).

Con el informe sellado ya se podemos realizar la comunicación ambiental al área de Urbanismo del ayuntamiento, consiste en cumplimentar un formulario y anexar el informe técnico.

A continuación hay que pedir una licencia de apertura, también al ayuntamiento. En este caso nos van a pedir el justificante de estar dados de alta como empresarios en Hacienda.

Sí, hay que rellenar el modelo 036 de Hacienda y registrar la actividad de “Apartamento Turístico”. Cuando se llega a esta gestión hay que saber con certeza el día oficial de apertura.

Por otra parte está el tema del seguro de responsabilidad civil. En este asunto nuestra recomendación es buscar bien en Internet ya que hay ofertas muy competitivas y específicas para alojamientos turísticos, sobre todo por parte de las corredurías de seguros.

Cuando se hayan realizado todos los trámites anteriores ya se puede presentar la declaración responsable acompañada de otros documentos como una relación de precios y una descripción de habitaciones. Y una vez presentada ya se puede operar.

Pero ojo, aquí quizás os encontréis con la primera contradicción. El Gobierno de Extremadura permite comenzar la actividad una vez presentada la Declaración pero para anunciarse en ciertas plataformas, como Booking, será necesario disponer del código de la licencia.

La licencia se consigue una vez superada la visita de inspección.

La inspección y el 10% de IVA

Aproximadamente un mes después de presentar la declaración responsable se producirá la visita de la inspección de Turismo. Te pedirán que tengas la placa de AT homologada colocada en la fachada del establecimiento (se puede conseguir por unos 35 €). Te pedirán que tengas además una cuna, un botiquín, un modelo de hoja de admisión así como un modelo de factura.

Con respecto al modelo de factura llegamos a otra gran contradicción que desde Diario de La Vera hemos intentado aclarar. Según la Ley del IVA y a través de una consulta vinculante se establece que si en un apartamento turístico no se prestan los servicios propios de la industria hotelera, como limpieza diaria, desayunos, etc., no es preceptivo facturar con el 10% de IVA. Esta ley es suprarregional. Sin embargo, la Dirección General de Turismo de Extremadura exige que se presenten modelos de factura que incluyan el 10% de IVA.

¿Qué hacer? Esa es la pregunta del millón. Diario de La Vera se ha puesto en contacto con la Asociación de Propietarios de Apartamentos Turístico del Centro Histórico de Cáceres y nos han comentado que hay propietarios que hacen declaraciones trimestrales de IVA y otros que no.

Si se opta por hacer declaraciones trimestrales de IVA significa que también se pueden desgravar los gastos, así como ofrecer otros servicios. Merece la pena pensar qué opción conviene más. Pero lo que sí nos ha quedado claro, después de consultar presencialmente en la Agencia Tributaria, es que no es obligatorio declarar IVA si solo es alquiler.

A este respecto, os recomendamos el Grupo de Facebook “Observatorio de Alojamientos Turísticos” donde podéis consultar dudas.

Una vez superada la inspección y las subsanaciones solo queda esperar a recibir la licencia del apartamento.

Registro de clientes en la plataforma de la Guardia Civil

Algo que quizás nadie os diga es que todos los propietarios de apartamentos turísticos están obligados a dar de alta a los clientes en la plataforma web de la Guardia Civil, además de archivar y conservar esas hojas de registro de forma impresa.

Para hacer esto hay que ir personalmente a un cuartel, llevando la documentación pertinente (mejor llamar previamente). Allí os proporcionarán la dirección de acceso así como las claves.

La plataforma es sencilla de utilizar pero hay datos, como la fecha de expedición del DNI, que en algunos documentos es muy difícil de apreciar.

Y… cuando hayáis completado todo este camino, aún os queda la gestión de las plataformas. Ese es tema para otro artículo.

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